Arrancan nuevos créditos hipotecarios con fondos del FGS y los bancos bajan tasas

El mercado hipotecario comienza a transitar una nueva etapa. El Gobierno puso en marcha un esquema que utilizará hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para darles a los bancos financiamiento de largo plazo y ampliar la oferta de préstamos para vivienda.

El mecanismo no implica que ANSES entregue créditos directamente a las familias. El FGS coloca recursos en depósitos a plazo fijo ajustados por UVA dentro de entidades financieras y estas, a cambio, deben convertir ese fondeo en nuevos préstamos hipotecarios. El riesgo crediticio queda en manos de los bancos.

El programa contempla licitaciones de hasta $200.000 millones cada una, hasta alcanzar un máximo de $2 billones. Las entidades tienen 90 días para aplicar los fondos adjudicados y los créditos financiados con este mecanismo deben respetar condiciones específicas: una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación.

La primera licitación dejó una señal de fuerte demanda bancaria. Se presentaron 42 ofertas de 18 entidades por $258.640 millones, pero se adjudicaron los $200.000 millones previstos entre 13 bancos. El 82% del dinero, unos $164.429 millones, quedó colocado a cinco años, mientras otros $35.571 millones fueron a un año.

Los bancos pagarán al FGS una tasa promedio de UVA más 4,94% para el tramo a cinco años y UVA más 2,67% para las colocaciones a un año. La concentración de las ofertas en el plazo más largo expuso justamente el problema que el Gobierno busca resolver: los bancos captan buena parte de sus depósitos a plazos cortos, pero necesitan recursos estables para prestar a 15, 20 o 25 años.

Los primeros créditos ya empezaron a aparecer

El esquema ya tuvo su primera operación concreta. El Banco Hipotecario escrituró un préstamo por $50 millones para una familia de Santa Cruz, a 15 años y con una tasa de UVA + 7,5%. Fue la primera escritura vinculada directamente con los fondos provenientes de la nueva licitación.

Además, los bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz, pertenecientes al Grupo Petersen, anunciaron líneas para primera vivienda con una tasa de UVA + 7,5%, montos de hasta 150.000 UVA y plazos de entre 15 y 20 años para clientes que acrediten sus haberes.

Banco Macro también redujo su tasa hipotecaria a UVA + 7,5% y amplió los plazos hasta 20 años para clientes del Plan Sueldo Selecta y, bajo las mismas condiciones preferenciales, para sus hijos. Esa línea también permite financiar ampliaciones, mejoras y refacciones.

En paralelo, el Banco Ciudad llevó al 6,5% nominal anual su línea especial para primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. En este caso, se trata de un programa propio con una bonificación de un punto porcentual financiada por el Gobierno porteño, por lo que no debe confundirse con el fondeo del FGS.

La apuesta oficial apunta a unas 18.000 familias

El ministro de Economía, Luis Caputo, estimó que, si los $2 billones previstos se utilizan completamente, el programa podría generar entre 17.000 y 18.000 operaciones hipotecarias.

El acceso, sin embargo, seguirá dependiendo de los ingresos de cada hogar y del análisis crediticio de los bancos.

En el ejemplo presentado oficialmente, para financiar aproximadamente el 75% de una vivienda valuada en unos US$106.000, un préstamo cercano a $121 millones a 25 años y UVA + 7% tendría una cuota inicial aproximada de $865.000. Para mantener una relación cuota-ingreso del 25%, el hogar debería acreditar ingresos netos cercanos a $3,46 millones mensuales.

También existe un riesgo propio del sistema: los créditos están nominados en UVA, por lo que el capital y las cuotas en pesos evolucionan con la inflación.

El Gobierno apuesta a que el fondeo del FGS resuelva una de las principales limitaciones estructurales del mercado hipotecario argentino: la falta de recursos de largo plazo. La primera licitación mostró que los bancos están interesados y las primeras operaciones ya comenzaron.

La verdadera prueba vendrá ahora. Los $2 billones podrán ampliar la oferta y generar competencia entre entidades, pero el éxito del programa dependerá finalmente de que esas mejores condiciones lleguen al mostrador y de que los ingresos familiares permitan transformar el nuevo fondeo bancario en miles de escrituras y viviendas efectivamente financiadas.